Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 13 Ağustos 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 32985 Sayılı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Değişiklik”) ile mevcut Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde (“Yönetmelik”) birtakım kapsamlı değişiklikler yapılmıştır. Özellikle büyük ölçekli konut ve karma projelerde yüklenici firmalara yeni sosyal, teknik ve mimari yükümlülükler getirilmiştir. Karakoç & Kandi Avukatlık ortaklığı olarak ilgili değişikliklere ilişkin notlarımızı hem gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren müvekkillerimize hem de tüm ilgililere saygıyla sunarız.

Yönetmelik’te yapılan başlıca değişiklikler;

1. Emsal Harici Alan Düzenlemesi

Yönetmeliğin 5. maddesinde, emsal hesabı dışında tutulacak alanlara “konut parsellerinde yapılan gündüz bakım evlerinin 150 m²’si” ve “19. maddenin (f) bendinin (6) numaralı alt bendinde öngörülen aile sağlığı merkezi alanı” eklenmiştir. Bu düzenleme, zorunlu donatı alanlarının projeye eklenmesinde emsal hakkı kaybını önleyerek, yüklenicinin net satışa esas alanını korumakta ve yapılarda daha bütünleşik bir kullanımı teşvik etmektedir.

2. Yeni Donatı Zorunlulukları

Yapılan Değişiklik ile 19.maddenin (f) bendine eklenen hükümlerle, özellikle büyük ölçekli projelerde donatı ve sosyal alanlara ilişkin zorunluluklar öngörülmüştür. Bunlar;

• Gündüz Bakımevi: Konut parsellerinde yapı inşaat alanı 15.000 m²’yi ve bağımsız bölüm sayısı 150’yi aşan projelerde, 0–66 aylık çocuklara yönelik, alanı 200 m²’yi aşmayan, zemin katta veya zeminle ilişkili bir üst katta, ayrı girişli ve korunaklı bahçeli bakımevi yapılması zorunlu hale gelmiştir.
• Aile Sağlığı Merkezi:  Konut+ticaret fonksiyonlu parsellerde yapı inşaat alanı 25.000 m²’yi ve bağımsız bölüm sayısı 250’yi aşan projelerde, kapalı alanı ilk 250 konut için 120 m², ilave her 500 konut için +50 m² olacak şekilde ASM yapılması şartı getirilmiştir. Bu donatılar, Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı ile Sağlık Bakanlığı standartlarına tabi olacak ve ruhsat sürecinde onay/denetim süreçleri işletilecektir.

3. Park ve Afet Altyapısı Düzenlemeleri

Yönetmelik Park alanları için yaptığı değişiklikler ile idareye de birtakım yükümlülükler yüklemiştir. Öyle ki 19. maddenin (c) bendinin (5) ve (6) alt bentleri değiştirilerek;

• 5.000 m² ve üzeri parklarda, afet/acil durum altyapısı (kanalizasyon, mekanik/elektrik hatları, yangın hidrantları, aydınlatmalı helikopter pisti) zorunlu tutulmuştur.
• 2.500–5.000 m² parklarda, sınırlı metrajda kamuya ait sağlık tesisi yapılabilmesi imkanı tanınmıştır. Ancak bu tesislerin gerekliliği, İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü ve İl Sağlık Müdürlüğü görüşüyle belirlenecek, helikopter iniş alanları Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü onayına tabi olacaktır.

4. Mimari ve Kullanım Esnekliği

Yapılan Değişiklik ile Yönetmelik’in 19 ve 29. 39. maddelerine eklenen hükümlerle;

• Parseldeki bağımsız bölümlerin %20’sini geçmemek kaydıyla, belirli ölçü ve alan şartlarını sağlayan oturma odası içi “yatak nişi” ile ayrı yatak odası yapılmaksızın konut tasarlanmasına izin verilmiştir.
• Yaşlılar için erişilebilirlik standartlarının artırılması, yaşlı bakım kuruluşlarında hol ve koridorlara küpeşte zorunluluğu getirilmiştir.
• Kapı ölçüleri, erişilebilirlik ve kullanım konforu açısından artırılmıştır

5. İmar Planı Olmayan Bölgelerde Tadilat Kolaylığı

Yönetmeliğin 55. Maddesi’ne eklenen hüküm ile; imar planı olmayan bölgelerde, yapı kullanma izni bulunan binalarda, dış kontur, emsal, taban alanı ve kullanım amacını değiştirmeyen, taşıyıcı sistemi etkilemeyen tadilatların, imar planı yürürlüğe bakılmaksızın yapılmasına imkân tanınmıştır. Bu, plan iptali veya plan boşluğu olan bölgelerde yükleniciler için önemli bir kolaylık sağlamaktadır.

6. Geçiş Hükümleri

İşbu Yönetmelik’in yürürlük tarihinden önce ruhsat başvurusu yapılmış, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi imzalanmış veya kamu ihalesi yapılmış projelere değişiklik hükümlerinin 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (f) bendinin (5) ve (6) numaralı alt bentlerinde belirtilen zorunluluklar, diğer bir anlatımla Konut parsellerinde yapı inşaat alanı 15.000 m²’yi ve bağımsız bölüm sayısı 150’yi aşan projelerde Gündüz Bakımevi ve Konut+ticaret fonksiyonlu parsellerde yapı inşaat alanı 25.000 m²’yi ve bağımsız bölüm sayısı 250’yi aşan projelerde Aile Sağlığı Merkezi zorunluluğu aranmayacaktır.

7. Sonuç

Yönetmelik’te yapılan değişiklikler, özellikle büyük ölçekli konut ve karma projelerde zorunlu sosyal donatı alanları (kreş, ASM) ve afet altyapısı konularında yüklenicilere yeni yükümlülükler getirmiştir. Ancak emsal harici sayma ve plan boşluğunda tadilat kolaylığı gibi hükümler, bazı maliyet ve proje geliştirme avantajları sağlamaktadır. Proje planlamasında, yeni donatı alanlarının yerleşim ve finansmanı ile onay süreçleri dikkate alınmalıdır.

Bilgi ve değerlendirmelerinize sunar, sorunuz olması halinde sizlere yardımcı olmaktan memnuniyet duyacağımızı bildirmek isteriz.

Düzenleme Alanı	Eski Hüküm	Yeni Hüküm	Yükleniciye Etkisi
Emsal Harici Alanlar (Madde 5/8)	Deprem yalıtım katı, bazı ortak alanlar, AVM atrium boşlukları vb. emsal harici tutuluyordu.	“Konut parsellerinde yapılan gündüz bakımevlerinin 150 m²’si” ve “(f/6) kapsamında aile sağlığı merkezi alanı” da emsal harici sayıldı.	Zorunlu donatı alanı yapılırken emsal hakkı korunur, satılabilir alan kaybı önlenir.
Gündüz Bakımevi Zorunluluğu (Madde 19/f-5)	Böyle bir zorunluluk yoktu.	Konut parsellerinde ≥15.000 m² inşaat alanı ve ≥150 bağımsız bölüm varsa; max. 200 m², ayrı girişli, korunaklı bahçeli gündüz bakımevi şartı getirildi.	Büyük konut projelerine sosyal donatı yükümlülüğü, ruhsat sürecinde Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı standartlarına tabi.
Aile Sağlığı Merkezi Zorunluluğu (Madde 19/f-6)	Böyle bir zorunluluk yoktu.	Konut+ticaret parsellerinde ≥25.000 m² inşaat alanı ve ≥250 bağımsız bölüm varsa; ilk 250 konut için 120 m², her +500 konut için +50 m² ASM yapılması şartı.	Karma projelere sağlık tesisi yükümlülüğü, Sağlık Bakanlığı standartlarına tabi.
Parklarda Afet Altyapısı (Madde 19/c-5,6)	Parklarda sınırlı yapılaşma imkanı vardı, afet altyapısı zorunluluğu yoktu.	≥5.000 m² parklarda kanalizasyon, mekanik/elektrik hatları, yangın hidrantı, helikopter iniş alanı zorunlu; 2.500–5.000 m² parklarda sınırlı sağlık tesisi yapılabilir.	Belediyelerle koordinasyon zorunluluğu, afet altyapısının proje bütçesine eklenmesi.
İhtiyaç Tespit ve Onay Süreci	Yoktu.	Park/sağlık tesisleri için İl AFAD ve İl Sağlık Müdürlüğü’nden görüş alınacak; helikopter alanı için SHGM onayı şart.	Proje sürecine ek idari onay aşamaları, zaman planlaması gerektirir.
Yatak Nişli Konut Düzeni (Madde 5/25)	Her konutta bağımsız yatak odası zorunluydu.	Bağımsız bölümlerin %20’sine kadar, oturma odasında min. 2,5 m dar kenar ve 9 m²’lik “yatak nişi” ile yatak odasız tasarım yapılabilir.	Küçük tip daire tasarımında esneklik, maliyet ve alan tasarrufu.
Erişilebilirlik ve Yaşlılar (Madde 5/22, Madde 26, 29)	Engellilere yönelik erişilebilirlik standartları vardı.	“Yaşlılar” da kapsam içine alındı; yaşlı bakım kuruluşlarında koridor/hol küpeşte zorunlu.	Yaşlı dostu tasarım kriterleri zorunlu hale geldi.
Kapı Ölçüleri (Madde 39)	Daha dar kapı ölçüleri mümkündü.	Giriş kapıları ve bağımsız bölüm kapıları için min. genişlik ve yükseklik artırıldı.	Daha geniş geçiş alanı, inşaat maliyetinde ufak artış, erişim kolaylığı.
Plan Boşluğunda Tadilat İzni (Madde 55/16)	İmar planı yoksa esaslı tadilat yapılamıyordu.	Yapı kullanma izinli binalarda, taşıyıcıyı etkilemeyen ve temel alan/emsal değişmeyen tadilatlar plan yürürlüğüne bakılmadan yapılabilir.	Plan iptali olan alanlarda renovasyon ve iyileştirme imkanı.
Geçiş Hükmü (Geçici 3/9)	Yoktu.	Yürürlükten önce ruhsat başvurusu yapılmış, 6306 kapsamında sözleşmesi imzalanmış veya kamu ihalesi yapılmış projeler yeni donatı zorunluluklarından muaf.	Devam eden projeler için ek yükümlülük gelmez, yeni projeler için geçerlidir.